当前位置:美高梅4858官方网站 > 社会文化 > 据大连装饰公司了解,买卖双方如果在合同中有

据大连装饰公司了解,买卖双方如果在合同中有

文章作者:社会文化 上传时间:2019-08-08

96333来电:此前我买新房,申请了银行贷款,但尚未获批。前不久,长沙出台楼市新政,贷款首付比例提高。我无法获得与原来一样多的贷款,导致购房合同不能履行。请问,我该怎么办? 市民 何先生

我能否要回我的首付款?据大连装饰公司了解,2016年12月,张先生与某地产商签订《商品房买卖合同》,约定张先生购买该地产商开发建设的商品房一套,房屋总价款824102元,首付款324102元,余款500000元拟通过银行抵押贷款...

来源:律事通

湖南英萃律师事务所尹兰英律师:最近几年,因各种贷款新政影响,导致房屋买卖合同不能顺利履行的情况越来越多。贷款政策的变化,显然买卖双方都没过错。因此,对于贷款未获得批准,买卖双方如果在合同中有特定的处理方案,那就按双方约定的方案处理。如果合同中没有约定处理方案,则要视情况而定。如果购买的是商品房,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

大连装饰公司了解,2016年12月,张先生与某地产商签订《商品房买卖合同》,约定张先生购买该地产商开发建设的商品房一套,房屋总价款824102元,首付款324102元,余款500000元拟通过银行抵押贷款。

国庆前后,各地楼市纷纷出台限购政策对楼市过热的现象进行调控,自2016年9月30日到2016年10月6日以来,全国已经有包括南京、杭州、苏州等将近20个城市采取了限购政策,随之而来的是大量的房地产买卖合同纠纷,那么,当买房遇上限购,购房者该怎么破?且听鸿鹄律匠为您指点迷津。

由此可知,双方互不追责,开发商应将已收取的房款本金及利息退还约购房人。另外,二手房方面并没有全国统一的、明确的司法解释,但很多地方法院会有一些审判指导意见,处理标准大致差不多:有约定遵从约定,无约定的确实无力履行可以解除合同,这种情况下解除合同买方不承担违约责任,但如果卖方确有损失,可以要求买方适当承担。

图片 1

Q:只签订了《购房意向书》,尚未签订正式的商品房买卖合同,买受人现因限购政策的施行而丧失购房资格,如果不买房且在合同无特别约定的情形下,还可以拿回定金吗?

版权声明:本网所有内容,凡注明“来源:怀化日报”“来源:边城晚报”“来源:掌上怀化”“来源:怀化新闻网”的所有文字、图片和音视频资料,版权均属怀化新闻网所有。任何媒体、网站或个人未经本网协议授权,不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发布/发表。已经本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明"稿件来源:怀化新闻网"。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。

但在办理贷款过程中,因张先生在外地工作,银行对其资信等级有担心而未批准其贷款申请。僵持不下张先生打来电话求助维权,咨询是否可以解除购房合同,并要求地产商退还首付款及利息?那么,张先生已经交付的首付款到底能否要回,张先生的要求是否具法律依据?就此问题本刊特向辽宁锦儒律师事务所合伙人陈敏律师提出咨询——

A:可以。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房司法解释》”、自2003年6月1日起施行)第四条规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

根据最高人民法院司法解释的规定,买卖双方约定部分房款以贷款方式支付的,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

购房者一般在购房之前所签订的《购房意向书》、《认购协议》或《定金协议》等都具备定金性质,所支付的定金是作为签订正式的《商品房预售合同》或《商品房销售合同》的担保,若其中一方在协议约定的时间内因故未能订立商品房预(销)售合同,如出卖人因房价暴涨等原因而拒绝订立商品房预售合同或者买受人因房屋本身或周边环境等原因而拒绝订立商品房预售合同,则应适用定金罚则进行双倍返还;如果因楼市限购政策等不可归责于当事人双方的事由,导致未能签订商品房预售合同,则购房人可要求开发商退还定金。如果出卖人坚持不肯退还,无法协商一致,买受人可以向房屋所在地人民法院提起诉讼来解决争议。

在这一案例中,由于张先生资信等级不符合银行要求,导致其贷款申请未能获批,这属于“买方原因”导致合同不能履行的情况。这种情况下,开发企业有权依据《商品房买卖合同》的约定,选择要求买方承担违约金、继续履行或者解除合同、赔偿损失。换言之,因为张先生的过错,导致合同不能如约履行,其作为过错方是没有解除合同主动权的,而只能与开发企业协商能否在少承担或不承担违约责任的情况下解除合同。

Q:楼市限购政策属于不可抗力吗?如果因限购而无法过户,怎么办?

另外,在具体销售环节,大多数开发商都会在购房合同或补充协议中约定,如届时无论何种原因未能获取银行贷款的,买受人都应当自筹资金以现金方式补齐房款。如张先生和地产商的购房合同中也有类似约定,那张先生提出解除合同的请求就更加难以支持了。

A:限购政策不属于不可抗力,但可以适用《合同法》第一百一十条第(一)项规定进行处理。根据《合同法》第117条规定,“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。”限购政策是当地政府针对楼市过热的现象根据实际情况采取的住房调控政策之一,在性质上具有公共政策的特征,调控目标明确,并非突然发生,无法满足不可抗力“不可预见”、“不可避免”和“不可克服”这三大特性,而且,房屋买卖合同涉及标的相对较大,与合同当事人切身利益相关,在签订房屋买卖合同时理应对可能存在的市场风险和履行障碍具有一定的判断能力。因此,在司法实践中,各地法院不会把限购政策作为免责条款,认定为《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。

至于张先生提出的“返还首付款、利息”问题,我们认为,除非是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的,出卖人应将收受的购房款本金及利息返还买受人,否则张先生无权要求地产公司返还利息。相反,如果地产商同意解除合同,可能还需要在张先生已付首付款中扣除买方应当承担的违约金。

虽然不属于不可抗力,但若确因政府限购政策而无法办理不动产转移登记手续,可以援引《合同法》第一百一十条第(一)项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形进行处理。

在房屋买卖合同订立之后,由于限购政策的出台而导致无法办理房屋所有权转移登记手续的,人民法院通常会认定为,“因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”,除合同另有约定之外,法院允许当事人双方解除合同,出卖人应当将所收的购房款或定金返还买受人。买受人需酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。合同当事人一方因限购政策而要求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,法院一般不予支持。

对于解除合同后的损失部分,应当根据实际情况进行区分处理。根据《全国民事审判工作会议纪要(2011年)》第21条规定,“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。

本文由美高梅4858官方网站发布于社会文化,转载请注明出处:据大连装饰公司了解,买卖双方如果在合同中有

关键词: www.4858.com